V občianskoprávnych vzťahoch je postúpenie práv formalizované ako zmluva o postúpení. Toto je celkom bežná schéma, ktorá vám umožňuje získať práva na byt vo viacpodlažnej novej budove od predchádzajúceho akcionára. Ale napriek svojej popularite - vo fáze dodávky bytov takmer 90% a sú kupované na základe dohôd o postúpení, môže byť táto transakcia dosť riskantná.
Vlastnosti zdieľanej konštrukcie
Po tom, čo začiatkom roku 2005 vstúpil do platnosti federálny zákon č. 214-FZ „O účasti na zdieľanej výstavbe bytových domov …“, mali držitelia akcií, ktorí podpísali s developerom dohodu o účasti na zdieľanej výstavbe, možnosť postúpiť svoje právo do rozostavaného bytu na tretiu tvár. Prevod práv k nehnuteľnostiam je možný v súlade s čl. 382 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a čl. 11 tohto zákona, kedykoľvek po riadnom zaregistrovaní dohody o účasti na kapitále u orgánov Rosreestru a pred podpísaním listiny o prevode vlastníctva bytu akcionárom.
Pretože nie je žiadnym tajomstvom, že vo fáze výstavby, najmä na začiatku, je možné kúpiť byt za celkom prijateľné ceny, je možnosť postúpenia práv pre mnohých občanov, ktorí si chcú zlepšiť svoje životné podmienky, celkom atraktívna. Ďalšou otázkou sú dôvody, prečo pôvodný akcionár - postupca - chce predať rozostavaný byt na základe zmluvy o postúpení, keďže svoje právo na nehnuteľnosť postúpil novému účastníkovi spoločnej stavby - postupníkovi.
Riziká vyplývajúce z uzavretia zmluvy o postúpení
Jedným z bežných dôvodov, prečo chce akcionár postúpiť právo, môžu byť jeho dlhy voči developerovi. Predtým, ako postupník podpíše dohodu o postúpení, musí preto skontrolovať u developera, či existuje dlh za pravidelné platby za byt.
Ďalším dôvodom, prečo sa chcel postupca bytu zbaviť, sú informácie, ktoré sa o ňom dozvedeli o narušení kvality stavby alebo o pripravovanom bankrote developerskej spoločnosti, za ktorej konanie nezodpovedá postupníkovi. Ak nový akcionár chce dokonca zmluvu vypovedať, nebude mať úspech a všetky nároky bude môcť predložiť iba developerovi a iba na súde.
Na druhej strane si postupník musí byť vedomý, že dohoda o postúpení môže byť neplatná, ak nie sú splnené niektoré základné podmienky. Napríklad je možné uzavrieť dohodu až po úplnom vyrovnaní postupcu s developerom a zaplatení ceny zmluvy. Potvrdzuje to dohoda o započítaní vzájomných pohľadávok. Ďalej je nevyhnutnou podmienkou zmluvy o prevode získanie písomného súhlasu vývojára s prevodom práv. A samozrejme, na jeho záver bude potrebné povolenie úverovej inštitúcie, ak postupca nadobudol byt na hypotéku.
